7 października 2022

Kredyt hipoteczny. O co właściwie chodzi z tym oprocentowaniem?

Niewielu z nas rodzi się w tak szczęśliwej sytuacji, że dostaje z domu „posag” w postaci fajnego mieszkania. Przeciętny Kowalski czy Nowak, zanim wyprowadzi się na swoje, zapewne nie tylko dobrze rozpozna rynek nieruchomości, ale i dowie się wiele o kredytach hipotecznych. Nie mamy innego wyjścia, ale traktujmy to jako pozytywne zjawisko (może nie aż tak fajne, jak wygrana na loterii), bo w tym przypadku, im więcej wiesz, tym więcej oszczędzasz.


Kredyt, to kredyt. O co ten szum?


Najgłupsze, co możesz zrobić to patrzeć tylko na wysokość raty. Wiadomo, najlepiej byłoby, by była jak najniższa. Łatwiej się wtedy żyje, bo mniej oddajesz, a więc więcej zostaje ci na życie. Tylko niższa rata oznacza zwykle dłuższy okres kredytowania, a to oznacza wyższe odsetki. Faktycznie, rata będzie mniejsze, ale za to spłacać ją będzie kilka lat dłużej, odsetki wzrosną, a więc i sumaryczna kwota do spłaty będzie zdecydowanie wyższa. Nie zapominaj, im krócej, tym taniej.


Odsetki. Jak to liczyć?


Kredyty hipoteczne są naprawdę niedrogie, szczególnie gdy spojrzymy na rzeczywistą stopę procentową. Tylko nie zapominajmy, że kredyt hipoteczny bierzemy na wiele, wiele lat. Odsetki kredytu to kilka składowych. Pierwsza to marża banku. To czysty zysk, a więc bank, który też pamięta o wieloletniej perspektywie, czasem jest gotów do pewien ustępstw. Może okazać się, że sporo utargujesz, jeśli zgodzisz się choćby na dodatkowe produkty: rachunek rozliczeniowy, kartę kredytową czy ubezpieczenie. Sprawdź, czy przydadzą ci się do czegoś, lub czy w miarę szybko się z nich uwolnisz. Pracownik banku zwykle woli zarobić tu i teraz, a marżę kredytu zawsze możesz negocjować.


Tajemniczy składnik. WIBOR


Na koszt odsetek raty kredytu oprócz marży składa się także oprocentowanie równe WIBOR. Na to niestety nie masz żadnego wpływu. WIBOR to skrót od określenie kwoty oprocentowania, na jaką banki pożyczają sobie pieniądze, pomiędzy sobą. Tak, często nie zdajemy sobie sprawy z tego, że banki nie mają wystarczającej ilości swoich pieniędzy i pożyczają je sobie pomiędzy sobą. A że to instytucje nastawione na zysk, rzecz jasna nie robią tego za darmo. Oprocentowanie pożyczek międzybankowych to właśnie WIBOR, a twoja rata to marża plus WIBOR. Ten nie jest nam dany raz na zawsze, a wręcz przeciwnie, zmienia się codziennie. Nikt nie będzie aż tak często aktualizował naszych rat, dlatego zwykle bank zawiera z nami umowę na trzy lub sześć miesięcy. To WIBOR 3M lub 6M. Z taką częstotliwością aktualizowana jest wysokość naszej raty.


Dlaczego WIBOR się zmienia?


Zasada obliczania stawki WIBOR jest stosunkowo prosta. Ma on się mieścić pomiędzy stopą lombardową a stopą depozytowa, ot tak, gdzieś pośrodku. Tylko wysokość tych stóp zależy od Rady Polityki Pieniężnej, która za ich pomocą powinna regulować inflację. Prosta zasada jest bowiem taka, że im wyższa inflacja, tym wyższe stopy, po to, aby ją przynajmniej nieco powstrzymać. To właśnie obecna sytuacja.


Co się dzieje i czy da się z tego wyjść obronną ręką?


Od zeszłego roku dysponujemy jeszcze jednym rozwiązaniem. To kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Banki za nim nie przepadają. Ryzyko jest zdecydowanie większe, bo trudno przewidzieć, jakiej wysokości będą stopy procentowe w przyszłości. Dlatego nie wyrażają zgody na udzielanie ich na dłużej niż pięć lat i w dodatku oprocentowanie i marża są zdecydowanie wyższe. Tylko w perspektywie, sporo zależy od tego, jakie jest twoje zaufanie do umiejętności banku centralnego i święty spokój. Czasem warto za to zapłacić nieco więcej.